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«경제» 편안한 재테크

공공재개발 vs. 공공주도 3080+ 재개발 차이점 공부하기, 공공재개발 현금청산, 토지거래허가제, 재개발빌라

by COZYZENY 2022. 2. 8.
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오늘은 부동산에 대해 공부한 것을 정리해 보려고 한다.

새 아파트에 살고 싶은 것은 누구나 다 마찬가지일 것이다. 그렇지만 서울에는 새 아파트가 늘 부족하다. 땅은 한정되어 있고 서울 도심에는 민간 택지가 더 이상 없기 때문이다. 그래서 현재로서는 재개발이나 재건축을 통한 신규 공급이 유일한 방법이라 할 수 있다.

 

그래서 정부에서도 주택 공급 활성화를 위해 2020~2021년에 걸쳐 여러 공급 방안을 내 놓았는데, 정부가 발표한(=공공) 재개발 방식에는 공공재개발공공주도 재개발’, 그리고 신속통합 개발이 있다. 종류도 많고 이름이 비슷한 것도 있어서 헷갈리기 쉬운 재개발 사업 방식, 그럼 지금부터 하나씩 알아보도록 하겠다.

 

 

공공재개발과 공공주도 재개발 같은 거 아니야?

그렇지 않다. 공공재개발과 공공주도3080+ 재개발은 엄연히 다른 사업 방식이다. 1) 조합이 개입하는 정도도 다르고, 2) 현금청산의 기준일도 다르다. 그러므로 내 재산을 지키고 실수하지 않으려면 이 둘을 구분해서 이해하고 차이점을 알고 있는 것이 중요하다.

 


 

1. '공공재개발'이란?

 

공공재개발 = 공공참여형 방식의 재개발 사업

 

 

20205, 김현미 전 국토부장관이 발표한 수도권 주택 공급 기반 강화 방안(일명, 5.6 대책)의 일환으로 처음 발표되었으며,  매년 재개발 후보지를 공모하는 사업 방식이다

 

사업성이 부족해 조합 설립을 못 했거나 조합은 설립되었으나 여러 이유로 사업이 오래 지연되고 있는 재개발 사업들 중, 후보지를 공모해 선정 후 사업을 빠르게 진행시킴으로써 도심 내에 주택 공급을 보완하겠다는 내용이다.

 

공공재개발은 민간 재개발과 마친가지로 조합이 사업을 맡아 시행하며, 공공(LH, SH)은 사업의 관리자로서 사업성을 분석하고 조언해 주는 역할 정도만 담당한다. , 공공의 개입 정도가 참여하는 수준에 그친다고 할 수 있다. 공공재개발이 공공참여형 방식사업으로 불리기도 하는 이유이다.

출처- 국토교통부 

 

 

2020년 서울 시내의 공공재개발 선정 후보지 

2021. 01. 14  시범 사업 후보지 8곳 선정
흑석2, 양평13, 용두1-6, 봉천13, 신설1, 양평14, 신문로2-12, 강북5 구역

2021. 03. 29  1차 후보지 16곳 선정
상계13, 천호A1-1, 본동, 금호23, 숭인동1169, 신월 7동-2, 홍은1, 충정로1, 연희동721-6, 거여새마을, 전농9, 중화122, 성북1, 장위8, 장위9, 신길1구역

 

 

 

 

2. '공공주도 3080+' 재개발이란?

공공주도 3080+ 재개발 =  공공이 직접 시행하는 재개발 사업

 

 

202124, 정부는 부동산을 잡기 위해 2025년까지 서울 32만호 포함 전국 대도시에 약 83만호의 주택을 획기적으로 공급하겠다고 발표한다. 변창흠 전 국토부장관이 발표한 ‘2.4 부동산 대책이다.

 

그 핵심 내용이 바로 공공주도 3080+ 재개발로서, 그 안에는 '도심 공공주택 복합 사업,' '공공 직접 시행 정비 사업', '소규모 재개발' 등의 사업이 포함되어 있다.  이 중에서 '도심 공공주택 복합 사업'과 공공 직접 시행 정비 사업'이 공공주도 재개발에 해당하는데, 이름처럼 공공(LH, SH)이 직접 사업을 시행한다. 조합 없이(기존 조합은 해산됨) 공기업 단독으로 직접 재개발을 진행하는 방식이기 때문에 공공성이 매우 강하다.

 

출처- 국토교통부

 

역세권과 준공업 지역, 그리고 저층거주지 위주로 후보지가 선정되며, 2022년 1월 기준 8차 후보지까지 발표가 되었고 빠르면 올해 2월 말에 9차 후보지가 발표된다고 한다.  

 

2021.03.31. 1차 후보지 선정
가산디지털역 인근, 창동 647 일대, 쌍문1동 등 21곳

2021.04.14. 2차 후보지 선정
미아역 인근, 수유역 인근 등 13곳

2021.05.12. 3차 후보지 선정
대구와 부산 광역시의 저층주거지 4곳 (미군부대 캠프조지 인근, 대구 신청사 인근 등)

2021. 05.26 4
차 후보지 선정
서울 중랑역 인근, 인천 제물포 인근 등 8

2021.06.23. 5
차 후보지 선정
소사역 인근, 송내역 남측 등 6곳 

2021. 08.04 6
차 후보지 선정
서대문역 남측, 장위12구역 등 4

2021.10.28. 7
차 후보지 선정
광명뉴타운 8구역, 성남 금광2동 행정복지센터 북측 등 9

2022.01.26. 8
차 후보지 선정
수락산역 인근, 효창공원앞역 인근 11

 


 

3. 투자시 주의할 점  

앞에서 살펴본 공공재개발 후보지와 공공주도 3080 재개발 후보지 중에 관심 가는 곳이 있는가? 그곳에서  새 아파트를 받고 싶다면 어떤 점에 주의하고 투자를 해야 할까? 

 

공공재개발은 '토지거래허가제'
공공주도 3080+재개발은 '현금청산' 

 

 

먼저, 공공재개발에서 주의할 점부터 살펴보도록 하겠다.  공공재개발 구역으로 선정되면, 해당 지역은 곧바로 토지거래허가제*가 적용되는 토지거래허가구역이 된다는 점에 주의해야 한다.  

토지거래허가제
투기억제를 위해 특정 지역을 국토이용관리법상 거래규제지역으로 지정하는 제도이다. 투기가 나타나거나 우려되는 지역을 대상으로 하며 각 지역에서 일정 면적 이상의 토지를 거래하려면 계약 전에 해당 시도지사의 허가를 받아야 한다.    - 출처: 매일경제, 매경닷컴

 

토지거래허가구역에서 부동산 거래를 하려면 정부의 허가를 받아야 하는 것이다. 계약 내용과 함께 허가신청서에 그 토지의 이용 계획을 작성해서 제출해야 하기 때문에 실거주 목적이 아니라면 매매 계약에 대한 허가를 해 주지 않는다. 즉, 실제로 해당 물건에 입주해서 거주할 수 있는 사람만이 매수할 수 있다는 의미이다.  그러므로 공공재개발을 통해 내 집 마련을 하거나 투자를 하고 싶다면 몸테크를 각오하는 것이 좋겠다. 

 

2020년도 공공재개발 공모는 9월 21일에 시작해,  2021년 3월에 후보지 발표가 모두 끝난 상태이다. 이 공모 공고에 근거해  공공재개발 후보지로 선정된 곳들의 권리산정기준일2020.9.21이 된다. 따라서 그 이후에 빌라 신축 등으로 지분 쪼개기가 된 경우 입주권을 받을 수 없으니 이 점 역시 주의하도록 한다.  

 

공공재개발은 매년 후보지 공모를 받는 방식이기 때문에 올해도 2차 공공재개발 후보지 공모를 받는다. 2차 후보지 공모 기간은 2021월 12월 30일부터 2022년 2월 28일까지이므로,  2차 공공재개발 후보지에 선정되는 지역의 권리산정기준일은 2021.12.30이다.   

 

 

 

다음으로, 공공주도 3080+ 재개발의 경우 어떤 점에 주의해야 하는지 알아보겠다. 

앞서 살펴봤듯이 공공주도 재개발20212.4 대책을 통해 발표되었다. 당초 정부는 투기를 막기 위해 2021.2.4.를 입주권을 주는 기준일로 삼으려고 했었다. 그러나 너무 과도하다는 지적이 있었기에 억울한 피해자들을 구제하기 위해 그 기준일을 국회 본회의가 열리는 628일까지 늦추기로 결정하였다. 그래서 그날까지 소유권이전등기를 신청하면 우선공급권을 받을 수 있게 되었다. , 2021.06.28. 이후에 공공주도 재개발 사업 후보지 내의 주택이나 토지를 매수해 소유권이전증기를 한 물건은 무조건 현금청산 대상이 된다. 원주민 자격(입주권)을 받을 수 없는 것이다그러므로 현재 공공주도 3080+ 재개발 후보지로 지정된 곳의 물건은 매수하면 안 된다!

 

 

정리해 보면, 공공재개발 후보지는 토지거래허가 구역이므로 실거주할 수 있다면 매수를 해도 괜찮다. (단, 권리산정기준일 이후에 지분 분할이 된 물건이 아닌지 확인이 필요하다.)

그러나 공공주도 3080+ 후보지는 현재 시점에서 거래하면 모두 현금청산되고 입주권을 받을 수 없으므로 절대 매수해서는 안 된다


 

 

맺음말

이번 포스팅에서는 재개발 정비 사업 중에서 많은 사람들이 헷갈려 하는 공공재개발과 공공주도3080+재재발의 차이를 알아보고, 투자시 주의할 점에 대해서도 살펴보았다.

며칠 전 공공재개발 후보지인 봉천13구역이 LH를 시공사로 지정했다는 기사를 읽었다. 봉천13구역은 2009년에 정비구역으로 지정되었으나, 주민 갈등과 낮은 사업성으로 13년간이나 사업이 정체됐던 곳이라고 한다. 그런데 공공재개발을 통해 드디어 사업이 한발한발 진행되어 가고 있는 것이다. 이러한 예에서 보듯이 공공 차원의 재개발을 통해 낙후된 주거 환경이 개선되고, 주택 공급이 활성화 되어 집값이 점차 안정되어 간다면 좋을 것 같다. 그리고 이 글을 읽으시는 분들이 그 안에서 내집 마련, 또는 투자의 기회를 찾을 수 있기를 바란다. 

 

 

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